Квартиру подарували дітям чи онукам — чи можна залишитися там жити і чи загрожує виселення
Квартира подарована родичу, але колишній власник продовжує в ній жити — така ситуація може роками не створювати проблем, доки між близькими не виникне конфлікт. Тоді ключовим стає не те, хто раніше володів житлом або скільки років у ньому прожив, а чи збереглася після дарування самостійна правова підстава користуватися квартирою і що саме було оформлено сторонами. Адже дарування передає право власності за життя дарувальника, а повернути нерухомість лише тому, що стосунки з новим власником зіпсувалися, не можна.
Що відбувається з квартирою після дарування
Відносини дарування регулює глава 55 Цивільного кодексу України. Відповідно до статті 717 ЦК за договором дарування одна сторона — дарувальник — передає або зобов’язується передати в майбутньому другій стороні — обдаровуваному — майно у власність безоплатно.
Якщо предметом договору є квартира, житловий будинок або інша нерухома річ, договір дарування укладається у письмовій формі та підлягає нотаріальному посвідченню.
Дарування принципово відрізняється від наміру залишити нерухомість родичу після смерті: при даруванні право власності на нерухомість переходить до іншої особи ще за життя дарувальника.
Права на нерухоме майно, які підлягають державній реєстрації, виникають відповідно до правил про державну реєстрацію речових прав. Після набуття та державної реєстрації права власності за обдаровуваним саме він стає власником квартири та здійснює щодо неї правомочності володіння, користування і розпорядження.
Чи може дарувальник залишитися жити у подарованій квартирі
Сам факт того, що людина до дарування була власником квартири та після переходу права власності продовжує в ній проживати, не означає збереження за нею права власності та сам по собі не створює довічного права користування житлом.
Водночас із самого факту дарування не можна автоматично робити й протилежний висновок — що новий власник за будь-яких обставин може виселити колишнього власника.
У конкретній ситуації необхідно встановити, чи має дарувальник після відчуження квартири самостійну правову підставу користуватися житлом, якою є природа такого права та чи існують передбачені законом підстави для його припинення.
Тому якщо власник хоче передати квартиру родичу, але водночас юридично забезпечити можливість користуватися житлом надалі, це питання необхідно належним чином врегулювати, а не покладатися лише на усну сімейну домовленість.
Чому не можна подарувати квартиру в обмін на довічний догляд
Договір дарування за своєю правовою природою є безоплатним.
Частина друга статті 717 ЦК прямо встановлює: договір, який передбачає обов’язок обдаровуваного вчинити на користь дарувальника будь-яку дію майнового або немайнового характеру, не є договором дарування.
Отже, конструкція «я дарую тобі квартиру, а ти за це зобов’язуєшся довічно мене утримувати або доглядати» не відповідає правовій природі договору дарування.
Водночас стаття 725 ЦК передбачає можливість встановлення договором дарування обов’язку обдаровуваного вчинити певну дію майнового характеру на користь третьої особи або утриматися від її вчинення. Зокрема, закон називає передачу грошової суми чи іншого майна у власність, виплату грошової ренти, надання права довічного користування дарунком або його частиною, а також непред’явлення вимог до третьої особи про виселення.
Принципово, що у цій нормі йдеться саме про третю особу, а не про самого дарувальника.
Якщо квартиру передають саме в обмін на утримання та догляд
Для ситуації, коли справжня домовленість сторін полягає у передачі майна в обмін на довічне утримання та/або догляд, ЦК передбачає іншу договірну конструкцію — договір довічного утримання (догляду).
Відповідно до статті 744 ЦК за таким договором одна сторона — відчужувач — передає другій стороні, набувачеві, у власність житловий будинок, квартиру або їх частину, інше нерухоме чи визначене законом рухоме майно, а набувач зобов’язується забезпечувати відчужувача утриманням та/або доглядом довічно.
Таким чином, дарування і довічне утримання — різні договори з різною правовою природою та різними правами й обов’язками сторін.
Чи можна передбачити для дарувальника довічне проживання у квартирі
Цивільне законодавство передбачає речове право користування чужим майном — сервітут. Він визначає обсяг прав особи щодо користування чужим майном і може бути встановлений на певний строк або без визначення строку.
Однак можливість встановлення окремого права користування чужою нерухомістю не слід ототожнювати з можливістю просто включити до договору дарування обов’язок обдаровуваного забезпечувати самому дарувальнику довічне проживання.
Причина полягає у вже згаданій частині другій статті 717 ЦК: якщо договір передбачає обов’язок обдаровуваного вчинити на користь самого дарувальника дію майнового або немайнового характеру, такий договір не є договором дарування.
На цю особливість звертав увагу і Верховний Суд у справі №303/4829/21, оцінюючи договір, який містив положення щодо постійного та довічного проживання дарувальниці у квартирі.
Тому формула «достатньо вписати в договір дарування право дарувальника довічно жити у квартирі» є спрощенням. Якщо сторони хочуть одночасно передати право власності та юридично врегулювати подальше користування нерухомістю колишнім власником, правову конструкцію таких відносин потрібно визначати з урахуванням правил як про дарування, так і про речові права на чуже майно.
Що буде, якщо новий власник вирішить продати квартиру
Після набуття права власності обдаровуваний як власник за загальним правилом має право розпоряджатися квартирою, зокрема відчужувати її іншій особі, якщо відповідні обмеження не встановлені законом або правочином.
При цьому належним чином установлене речове право користування чужим майном необхідно відрізняти від простої усної домовленості між родичами.
Тому сам факт подальшого продажу подарованої квартири також не дає універсальної відповіді щодо прав людини, яка продовжує там проживати: необхідно встановлювати конкретну правову підставу такого користування та правила її припинення.
Чи можна передумати і забрати подаровану квартиру назад
Самого бажання колишнього власника повернути нерухомість після її дарування недостатньо.
Стаття 727 ЦК встановлює спеціальні підстави, за яких дарувальник має право вимагати розірвання договору дарування нерухомих речей або іншого особливо цінного майна.
Зокрема, дарувальник може вимагати розірвання договору, якщо обдаровуваний умисно вчинив кримінальне правопорушення проти життя, здоров’я чи власності дарувальника, його батьків, дружини (чоловіка) або дітей. Якщо обдаровуваний вчинив умисне вбивство дарувальника, вимагати розірвання договору мають право його спадкоємці.
Також дарувальник може вимагати розірвання договору, якщо обдаровуваний створює загрозу безповоротної втрати дарунка, що має для дарувальника велику немайнову цінність.
Окрема підстава стосується недбалого ставлення обдаровуваного до речі, що становить культурну цінність, якщо внаслідок цього вона може бути знищена або істотно пошкоджена.
Право вимагати розірвання договору дарування існує, якщо на момент пред’явлення вимоги дарунок є збереженим. У разі розірвання договору обдаровуваний зобов’язаний повернути дарунок у натурі.
До вимог про розірвання договору дарування стаття 728 ЦК встановлює спеціальну позовну давність — один рік.
Розірвання договору та визнання його недійсним — різні правові механізми
Необхідно розрізняти вимогу про розірвання договору дарування з передбачених законом спеціальних підстав та вимогу про визнання правочину недійсним.
Договір дарування як правочин може бути визнаний судом недійсним за наявності передбачених ЦК підстав.
Зокрема, питання про недійсність може виникнути, якщо правочин було вчинено під впливом істотної помилки, обману, насильства, тяжкої обставини або якщо дієздатна фізична особа у момент його вчинення не усвідомлювала значення своїх дій та/або не могла керувати ними.
Водночас самого факту, що дарувальник пізніше пошкодував про передачу нерухомості, стосунки з родичем погіршилися або обдаровуваний перестав допомагати, недостатньо для автоматичного визнання договору недійсним. Для цього мають існувати та бути доведені відповідні передбачені законом підстави.
Що Верховний Суд сказав про будинок, подарований у розрахунку на догляд
Показовою для таких ситуацій є постанова Верховного Суду від 10 червня 2026 року у справі №278/1726/24.
Позивачка просила визнати недійсними договори дарування житлового будинку та земельної ділянки, укладені з донькою. Вона, зокрема, посилалася на те, що помилилася щодо правової природи оформлених правочинів.
Верховний Суд наголосив на необхідності належним чином дослідити обставини, які мають значення для встановлення справжньої волі дарувальника при укладенні правочину.
При вирішенні питання про помилку щодо природи правочину можуть оцінюватися обставини, які існували на момент його вчинення, зокрема вік і стан здоров’я особи, потреба у сторонньому догляді, наявність іншого житла та інші обставини, здатні характеризувати її справжнє волевиявлення.
За результатами касаційного перегляду Верховний Суд частково задовольнив касаційну скаргу, скасував постанову апеляційного суду та направив справу на новий розгляд до суду апеляційної інстанції. Отже, ця постанова сама по собі не означає, що Верховний Суд визнав договори дарування недійсними.
ВС розглядав і договір із умовою про довічне проживання дарувальниці
Ще одна важлива справа — №303/4829/21, розглянута Верховним Судом 17 грудня 2025 року.
У цій справі позивачка стверджувала, що мала намір укласти договір довічного утримання, однак фактично уклала договір дарування частки квартири. Після оформлення правочину вона продовжувала проживати у житлі.
Суди визнали договір недійсним, а Верховний Суд залишив відповідні судові рішення без змін.
При оцінці того, чи помилялася людина щодо природи правочину, суди враховували обставини справи у сукупності, а не лише сам факт підписання договору.
Важливим для теми подальшого проживання є й зміст самого договору. Він містив положення, за яким обдарована надавала дарувальниці право постійного та довічного проживання і користування квартирою.
Верховний Суд звернув увагу, що така умова фактично передбачала обов’язок обдаровуваної вчинити на користь дарувальниці дію немайнового характеру, тоді як відповідно до частини другої статті 717 ЦК договір, який встановлює обов’язок обдаровуваного вчинити на користь дарувальника будь-яку дію майнового або немайнового характеру, не є договором дарування.
Водночас цей висновок слід сприймати у контексті сукупності встановлених судами обставин конкретної справи, а не як правило про автоматичну недійсність будь-якого договору, в якому згадується подальше проживання дарувальника.
Чи означає подальше проживання у квартирі, що дарування можна скасувати
Ні. Сам факт того, що після дарування людина продовжує жити у квартирі, не робить договір автоматично недійсним і не повертає їй право власності.
Так само похилий вік, відсутність іншого житла, погіршення стосунків із родичем або припинення допомоги самі по собі не означають автоматичного повернення нерухомості.
Якщо йдеться про визнання правочину недійсним через істотну помилку, необхідно встановити, чи існувала така помилка саме на момент вчинення правочину та чи мала вона істотне значення.
Подальша поведінка сторін може враховуватися судом при оцінці обставин справи, однак не замінює необхідності встановити передбачену законом підставу недійсності.
Чи має значення, скільки років минуло після дарування
Сам по собі значний проміжок часу після укладення договору не означає автоматичної втрати можливості звернутися до суду.
Загальна позовна давність становить три роки, якщо законом для відповідної вимоги не встановлено інший строк. За загальним правилом статті 261 ЦК її перебіг починається від дня, коли особа довідалася або могла довідатися про порушення свого права або про особу, яка його порушила.
Водночас визначення початку та перебігу позовної давності залежить від характеру конкретної вимоги та обставин справи.
Для вимог саме про розірвання договору дарування стаття 728 ЦК встановлює спеціальну позовну давність — один рік.
Тому сам факт, що після дарування минуло три, п’ять чи більше років, ще не дає відповіді на питання про застосування позовної давності. Необхідно встановити, яку саме вимогу заявлено та як відповідно до закону обчислюється строк у конкретному спорі.
Чим дарування квартири відрізняється від заповіту
Для людини, яка хоче заздалегідь визначити долю свого житла, різниця принципова.
Заповіт є особистим розпорядженням фізичної особи на випадок своєї смерті. Сам факт складення заповіту не передає зазначеному в ньому спадкоємцю право власності на квартиру за життя заповідача.
Заповідач залишається власником нерухомості, може користуватися нею та розпоряджатися, а також має право скасувати заповіт або скласти новий.
Права на спадкове майно виникають у порядку, встановленому законодавством про спадкування.
При даруванні ситуація інша: право власності переходить до обдаровуваного за життя дарувальника.
Саме момент переходу права власності є однією з принципових відмінностей між даруванням і заповітом.
Чи можна подарувати квартиру через представника
На відміну від заповіту, який особа має вчиняти особисто, при укладенні договору дарування можливе представництво.
Однак ЦК встановлює спеціальне правило: довіреність на укладення договору дарування, в якій не встановлено імені обдаровуваного, є нікчемною.
Тому при оформленні дарування через представника необхідно перевіряти зміст та обсяг наданих йому повноважень.
Що варто врахувати перед даруванням квартири родичу
Дарування квартири — це не просто спосіб заздалегідь «переписати» житло на дитину, онука чи іншого родича. Воно має реальні майнові наслідки вже за життя власника.
Якщо людина хоче лише визначити, кому квартира має дістатися після її смерті, але залишатися її власником за життя, правові наслідки заповіту принципово відрізняються від дарування.
Якщо нерухомість фактично передається в обмін на довічне утримання та/або догляд, такі відносини не відповідають правовій природі звичайного договору дарування.
Якщо ж власник хоче передати право власності зараз, але водночас юридично врегулювати своє подальше користування житлом, відповідний правовий механізм необхідно визначити та оформити з урахуванням вимог законодавства до переходу права власності, а не покладатися лише на усну домовленість із родичем.
Практика Верховного Суду показує, що помилка щодо правової природи договору може стати предметом судового спору. Водночас самого розчарування у даруванні, погіршення сімейних відносин, припинення допомоги чи продовження проживання у подарованому житлі недостатньо для автоматичного повернення нерухомості. Для розірвання договору або визнання правочину недійсним необхідні конкретні передбачені законом підстави.